ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ και ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ

Στη σημερινή συγκυρία, όπου και το τελευταίο τετραγωνικό της ιδιοκτησίας καταγράφεται και φορολογείται, κάθε πολίτης οφείλει να κάνει για κάθε ακίνητο, σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα (ΕΓΣΑ ΄87) για να το έχει σε όλες τις περιπτώσεις (μεταβιβάσεις, αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες, κτηματολόγιο κτλ.) καθώς μόνο έτσι μπορεί να είναι εξασφαλισμένος τόσο για την ιδιοκτησία του αλλά και τις δυνατότητες εκμετάλλευσης του ακινήτου του.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ;

Το τοπογραφικό διάγραμμα όπως συνηθίζεται να λέγεται, δεν είναι ένα απλό σχέδιο που συνοδεύει ένα δημόσιο έγγραφο ή ένα συμβόλαιο, όπως αρκετοί νομίζουν, αλλά είναι μια ολοκληρωμένη τοπογραφική μελέτη γεωτεμαχίου που αναγράφει το εμβαδόν, τις διαστάσεις του, τα κτίρια που υπάρχουν σε αυτό, αν δομείται και πόσα τετραγωνικά μέτρα δόμησης δικαιούται.

Επίσης προσδιορίζει με ακρίβεια τη θέση του γηπέδου με τη χρήση των κρατικών συντεταγμένων ΕΓΣΑ '87 (Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς).

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΕΞΑΡΤΗΜΕΝΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ;

Για την σύνταξη του χάρτη ή του τοπογραφικού διαγράμματος χρησιμοποιούνται προβολές πάνω σε επίπεδο χαρακτηριστικών σημείων του εδάφους.

Ο προσδιορισμός της θέσης των σημείων στο επίπεδο γίνεται με καρτεσιανές συντεταγμένες Χ,Υ.

Με τις συντεταγμένες ορίζουμε την θέση του σημείου.

Το σύστημα συντεταγμένων που θα χρησιμοποιήσουμε μπορεί να είναι αυθαίρετο (με αρχή αξόνων Χ,Υ που εμείς αυθαίρετα ορίζουμε), ή εξαρτημένο σε σύστημα συντεταγμένων που ήδη υπάρχει.

Στην Ελλάδα για την εξάρτηση των τοπογραφικών μελετών μας, απαιτείται να χρησιμοποιούμε το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ( ΕΓΣΑ 1987 ).

Το ΕΓΣΑ'87 είναι ένα γεωδαιτικό σύστημα αναφοράς που χρησιμοποιείται στην Ελλάδα από το 1990.

Συνήθως στο υπόμνημα αναγράφεται εάν το τοπογραφικό είναι εξαρτημένο ή ανεξάρτητο. Εάν είναι εξαρτημένο αναγράφεται και το σύστημα αναφοράς και υπάρχει σχεδιασμένος κάναβος με τις αντίστοιχες συντεταγμένες.

ΠΟΤΕ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ;

Οι συνηθέστεροι λόγοι σύνταξης ενός τοπογραφικού διαγράμματος είναι :

Έκδοση αδειών δόμησης
Συμβολαιογραφικές πράξεις και λοιπές δικαιοπραξίες (μεταβίβαση ακινήτων, γονική παροχή, δωρεά εν ζωή)
Τακτοποίηση Αυθαιρέτων
Βεβαιώσεις Δασαρχείου
Σήμανση επί εδάφους οικοπέδων-αγροτεμαχίων
Εφαρμογή (χάραξη) ρυμοτομικών και οικοδομικών γραμμών
Υλοποίηση επί του εδάφους κτιρίων - κατασκευών (χάραξη θεμελίωσης)
Κατάτμηση Ιδιοκτησιών σε μικρότερες άρτιες ιδιοκτησίες
Πράξη Εφαρμογής
Ενστάσεις Κτηματολογίου
Πράξη Αναλογισμού
Αδειοδότηση Φωτοβολταϊκών και Αιολικών πάρκων
Πράξεις Προσκύρωσης, Τακτοποίησης κτλ

ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΣΤΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ;

Η διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 Νόμου 651/77

"Σε κάθε δικαιοπραξία, έχουσα ως αντικείμενο μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου μετά ή άνευ κτισμάτων, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, υπογραφόμενο από τους συμβαλλόμενους και το συντάσσοντα τούτο μηχανικό ή υπομηχανικό στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, όπως και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος δηλούται υπευθύνως από τον συντάσσοντα μηχανικό ή υπομηχανικό εάν επί του μεταβιβαζόμενου επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση κατά τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Εάν το μεταβιβαζόμενο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιούται στο αυτό σχεδιάγραμμα από το μηχανικό ή υπομηχανικό εάν το εναπομένον στον πωλητή τμήμα πληρεί ή όχι τους όρους δόμησης."

ΓΙΑΤΙ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΜΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΕΧΕΙ ΣΥΝΤΕΤΑΓΜΕΝΕΣ ΣΤΟ ΕΓΣΑ '87;
Σύμφωνα με τον πρόσφατο Νόμο 4030 ΦΕΚ 249/25-11-2011 :

Σε κάθε τοπογραφικό που συντάσσεται είναι απαραίτητη η εξάρτησή του στο δίκτυο ΕΓΣΑ '87.

Τόσο για τα διαγράμματα που είναι απαραίτητα για το δασαρχείο και τις πράξεις χαρακτηρισμού, όσο και για τα κατά τόπους πολεοδομικά γραφεία για την έκδοση αδείας είναι προϋπόθεση η αναφορά λίστας συντεταγμένων στο σύστημα ΕΓΣΑ' 87.

Επίσης, τα διαγράμματα που συνοδεύουν τα συμβόλαια αγοραπωλησιών και άλλων δικαιοπραξιών, αλλά και τα διαγράμματα που συντάσσονται για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών εξαρτώνται από το ίδιο δίκτυο.

Σε όλα γενικά τα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για εγκατάσταση Φωτοβολταϊκών συστημάτων, για τον καθορισμό γραμμών Αιγιαλού και Παραλίας, για Ιδιωτική Πολεοδόμηση είναι απαραίτητη η εξάρτησή τους από το σύστημα ΕΓΣΑ' 87.

Με τη σύνταξη πρόσφατου τοπογραφικού διαγράμματος στο ΕΓΣΑ' 87 εξασφαλίζουμε:

Έλεγχο της υπάρχουσας διαμορφωμένης κατάστασης με αυτή των τίτλων.
Πληρότητα και Ακρίβεια όσον αφορά την κατάθεση της αίτησης και ολοκλήρωση της διαδικασίας του Κτηματολογίου ή της δήλωσης των αυθαιρέτων.
Αποφυγή περιττών εξόδων από μελλοντικές δικαστικές διαμάχες σε περίπτωση ασαφών ή λανθασμένων τοπογραφικών διαγραμμάτων.
Σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος σε ενιαίο δίκτυο συντεταγμένων (ΕΓΣΑ' 87) για απόλυτο έλεγχο - ταύτιση με το Εθνικό Κτηματολόγιο.

Η παλαιά μέθοδος εξάρτησης των τοπογραφικών μελετών στο εθνικό δίκτυο συντεταγμένων ήταν ο τριγωνισμός. Η σύνδεση γινόταν είτε με εμπροσθοτομία, είτε με οπισθοτομία από τα τριγωνομετρικά σημεία της Γ.Υ.Σ. ( Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού ).

Τώρα πλέον η εξάρτηση γίνεται με γεωδαιτικούς δέκτες δορυφορικού εντοπισμού θέσης, δηλαδή GPS (Global Positioning Systems).

ΓΙΑΤΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΣΤΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ;

Σήμερα η περισσότεροι έχουμε στο αυτοκίνητο ή στο κινητό μας εφαρμογή GPS, που βοηθά να εντοπίζουμε τη θέση ενός γηπέδου ( στο σύστημα ΕΓΣΑ'87 ) χωρίς όμως να έχουμε ακρίβεια. Η απόκλιση για κάθε σημείο με το GPS χειρός είναι μεγάλη ( από 3 έως10 μέτρα για κάθε σημείο ).

Αυτό εγκυμονεί για τον ιδιοκτήτη τους εξής κινδύνους :

Το εμβαδόν που θα προκύψει και εν τέλει θα δηλωθεί στο κτηματολόγιο, θα έχει αρκετά μεγάλη απόκλιση από την πραγματικότητα.
Με τις συντεταγμένες που εξάγουμε από το GPS χειρός και καταθέτουμε στο κτηματολόγιο, παρασύρουν με απόλυτη βεβαιότητα τα όρια της ιδιοκτησίας μας σε όμορες ιδιοκτησίες.

Σύμφωνα με τα ως άνω όταν κάποιος κληθεί να συντάξει (ως ο νόμος απαιτεί) πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα (π.χ. σε αγοραπωλησία), λόγω του ότι θα προκύψουν αποκλίσεις από την πραγματικότητα, θα αναγκαστεί να προβεί σε πολυδάπανες και χρονοβόρες διορθωτικές διαδικασίες.

ΠΟΤΕ ΕΙΝΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ Η ΕΠΙΣΥΝΑΨΗ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟΥ ΣΤΗ ΔΗΛΩΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ :

Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράµµατος είναι απαραίτητη εφόσον:

Aυτό αναφέρεται ή προσαρτάται στο συμβόλαιο
Γίνεται επίκληση της χρησικτησίας ως αιτία κτήσης του ακινήτου
Έχει εκδοθεί Οικοδοµική Άδεια για το ακίνητο
Έχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. για τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξης εφαρµογής κλπ).

TopoStudio - Ιωάννης Αντωνάτος